Kommentarer til: Nå kan du sjekke de ferskeste boligprisene i ditt nabolag http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/ Nesten like bra som gamle labs.finn.no! Thu, 09 Feb 2012 11:19:40 +0000 hourly 1 http://wordpress.org/?v=3.0.4 Av: presswire articles many http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-2380 presswire articles many Sat, 12 Jun 2010 05:11:20 +0000 #comment-2380 <strong>presswire articles many...</strong> Very informing post. Just found an excellent site with Super Articles on it - http://www.Japan.M106.COM is a really well made site and them seem to be very up to date, always posting any issues 10.000s Guides.... presswire articles many…

Very informing post. Just found an excellent site with Super Articles on it – http://www.Japan.M106.COM is a really well made site and them seem to be very up to date, always posting any issues 10.000s Guides….

Likte du denne kommentaren? Thumb up 1 Thumb down 1
]]> Av: AQxel Schwerdt http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1632 AQxel Schwerdt Wed, 23 Sep 2009 10:49:02 +0000 #comment-1632 Mitt innlegg var ikke tenkt som kritikk men skulle forklare hvilken innhold en vurdering burde har. M2-pris vurderinger er ikke fullstendig og kan gi et totalt feil bilde samt å differensere boliger etter dyrt og billig. Meget villedene !!!!!!! Denne beskrivelse gir ikke og har ikke noen økonomiske utrykk. I denne samheng anbefaler jeg å lese mitt første innlegg. Det kan blir dyrt og kjøper billig og det motsatte. Forenkling av denne type problemstillinger har skapt mange feil forståelse av boligverdier. M2-priser dere presentere angi ikke noen objektive og subjektive verdispesifikasjoner. Dette gjelder også for leiligheter. mvh Axel Schwerdt Mitt innlegg var ikke tenkt som kritikk men skulle forklare hvilken innhold en vurdering burde har. M2-pris vurderinger er ikke fullstendig og kan gi et totalt feil bilde samt å differensere boliger etter dyrt og billig. Meget villedene !!!!!!!
Denne beskrivelse gir ikke og har ikke noen økonomiske utrykk.
I denne samheng anbefaler jeg å lese mitt første innlegg. Det kan blir dyrt og kjøper billig og det motsatte. Forenkling av denne type problemstillinger har skapt mange feil forståelse av boligverdier.
M2-priser dere presentere angi ikke noen objektive og subjektive verdispesifikasjoner.
Dette gjelder også for leiligheter.
mvh Axel Schwerdt

Likte du denne kommentaren? Thumb up 1 Thumb down 1
]]> Av: Randi-Lise H. Almås http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1631 Randi-Lise H. Almås Tue, 22 Sep 2009 15:54:03 +0000 #comment-1631 Hei! Takker alle for gode innspill! Presiserer at Eiendomspulsen er en tjeneste som skal gjøre det enklere for brukerne å orientere seg i markedet, som en del av beslutningsprosessen om kjøp/salg av bolig. Det er imidlertid ikke en tjeneste man skal bruke som grunnlag for en verdivurdering, som Axel Schwerdt nevner så er det mange faktorer som spiller inn her. Men takk for ideer/innspill på hvordan man kan utvikle en god boligkalkulator! Ha en fin(n) dag! :) Hei!

Takker alle for gode innspill!

Presiserer at Eiendomspulsen er en tjeneste som skal gjøre det enklere for brukerne å orientere seg i markedet, som en del av beslutningsprosessen om kjøp/salg av bolig. Det er imidlertid ikke en tjeneste man skal bruke som grunnlag for en verdivurdering, som Axel Schwerdt nevner så er det mange faktorer som spiller inn her. Men takk for ideer/innspill på hvordan man kan utvikle en god boligkalkulator!

Ha en fin(n) dag! :)

Likte du denne kommentaren? Thumb up 1 Thumb down 1
]]> Av: Randi-Lise H. Almås http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1630 Randi-Lise H. Almås Tue, 22 Sep 2009 15:42:25 +0000 #comment-1630 @ Jan Jackobsen – så bra å høre at dere i eiendomsbransjen synes at Eiendomspulsen også er et nyttig verktøy! Vi skal jobbe videre med problematikken du nevner, slik at tjenesten blir bedre. Tusen takk for innspill! @ Jan Jackobsen – så bra å høre at dere i eiendomsbransjen synes at Eiendomspulsen også er et nyttig verktøy!
Vi skal jobbe videre med problematikken du nevner, slik at tjenesten blir bedre. Tusen takk for innspill!

Likte du denne kommentaren? Thumb up 2 Thumb down 0
]]> Av: Jan http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1628 Jan Mon, 21 Sep 2009 08:48:13 +0000 #comment-1628 Flott tjeneste. Ønsker noen få videreutviklinger som følger: a) Hvor mange leiligheter danner til enhver tid grunnlaget for statistikken? b) Bedre forklaring på hvordan man kan trekke ut resultatet av søket direkte til Excel. Tusen takk for flott tjeneste. Flott tjeneste. Ønsker noen få videreutviklinger som følger:

a) Hvor mange leiligheter danner til enhver tid grunnlaget for statistikken?
b) Bedre forklaring på hvordan man kan trekke ut resultatet av søket direkte til Excel.

Tusen takk for flott tjeneste.

Likte du denne kommentaren? Thumb up 1 Thumb down 1
]]> Av: Axel Schwerdt http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1623 Axel Schwerdt Sat, 19 Sep 2009 08:58:42 +0000 #comment-1623 Nå igjen en boligkalkulatør med mangelfull opplysninger. Beskrivelse for verdivurdering av bolig og tomt i forbindelse med sammenlignbart salg etter ” Schwerdt metoden” Formål En verdivurdering eller takst kan ha flere formål.(salg-refinansiering-arv osv) En takst av en eiendom må spesifiseres etter boligverdi og tomteverdi. En verdivurdering må dokumenteres og spesifiseres for å kunne gi objektive og subjektive verdier. Dagens verdivurderinger fra de fleste eiendomsmeglerforetak samt eiendomsverdi.no tar utgangspunkt i m2 pris boligareal, basert på en gjennomsnittsverdi. Vurderingen tar bl.a. ikke hensyn til størrelsen og tomteverdien som er en vesentlig verdi. Diskusjonen i dag om boligpris, ned eller opp, er forskjellig fra sted til sted, og kan ikke generaliseres. Ukyndige får en feil forståelse om eiendomsverdi i forbindelse med salg og kjøp av eiendommer, når de leser i avisen at boligprisene faller eller stiger. 1. Selger/kjøper trenger å vite hvilke reelle verdier og hvilke reelle muligheter takstobjektet har, basert på dokumenterte verdier. 2. Banken må kunne vurdere pantesikkerhet og belåning av eiendommen etter reelle verdier utført av fagkyndig takstmann. 3. En kjøper trenger et veldokumentert underlag for å kunne forstå/bedømme de angitte reelle dokumenterte verdier på eiendommen. 4. Megler kan med en detaljert verdivurdering/takst selge eiendommen med de egenskaper/verdier som ligger i boligen og tomten. 5. Ihht norsk lovgivning, § 3.9 i avhendingsloven vil et dokument angitt med spesifiserte reelle verdier, kunne styrke fakta ytterligere. Prinsipp for verdivurdering Målsetting for en verdivurdering er å gi selger og kjøper et felles grunnlag for vurdering. Begge har oftest forskjellige forstillinger om verdier, da grunnlaget for et prisestimat er basert på synsing, tynne generelle gjennomsnittstall etc. For å utarbeide en verdivurdering benytter man 3 pkt: 1. Innsamling av informasjon (reguleringsplan med bestemmelser,påbud,heftelser,servituter osv.) 2. Verdivurdering 3. Dokumentasjon ( Boligsalgsrapport,verditakst,salgsoppgave) Alle disse 3 ”byggesteinene” har samme verdier/viktighetsgrad. Hver verdivurdering må være kontrollerbar og logisk i sin oppbygging. En verdivurdering skal være satt opp på følgende vis : 1. Frontside 2. Innholdsfortegnelse 3. Sammenstilling av vesentlige data for eiendommen 4. Tomtebeskrivelse 5. Beskrivelse av boligen med vellikeholdstabeller ihht NBI 6. Verdivurdering med kontrollerbare tall for beskrivende bolig 7. Verdivurdering av 7 sammenlignbare eiendommer 8. Konklusjon Prinsipp for beregning av bolig og tomteverdien 1. Arealberegner objekt som skal verdivurderes 2. Generelle basisdata 3. Verdigrunnlag bolig 4. Verdigrunnlag for tomten beregnes ut fra min 7 sammenlignede eiendommer, samt et snitt av disse. Tomteverdi finner man frem ved å kartlegge boligverdien fra sammenlignbart salg og trekker denne verdien fra tidligere salgsverdi. Formel er lik (salgsverdi av eiendommen – boligverdien = tomteverdi) 1. Boligarealer ihht. NS 3940 Arealverdi kommer frem etter oppmåling av P-og S areal og bruksareal som er de viktigste arealene for beregning av boligverdien. En bolig skal markedsføres med BRA og P-areal Generelle data Adresse og Gnr og Bnr Boligtype Antall soverom Byggeår Rehabilitert Elde i år Elde i % ( Ross metode) P-areal BRA Forholdstall BRA/P-areal Tomteareal Grunnflate Utnyttelsesgrad tomt 1. Verdigrunnlag for boligens objektive verdier Nyverdi beregning etter Husbankens tabeller Prisstigning etter SSB Eldeberegning etter Ross metoden Tilleggsinvesteringer på boligen og eventuelle uthus eller garasje - Synlige byggeskader Sum angi teknisk verdi bolig Subjektive verdier Markedstilpasning (angir eks 10% mindre etterspørsel av eneboliger etc) Forholdstall fra BRA og P-arealer Sum verdi bolig 2. Verdigrunnlag av tomtens objektive verdier Tomteverdien Tomteareal M2 – pris ut fra gjennomsnitt verdien Tilleggsinvesteringer i forhold til sammenlignbare 7 tomter Sum angi teknisk verdi utefra gjennomsnittverdi tomt Subjektive verdi Markedstilpassninger Utnyttelsgrad av tomten i forhold til boligen Beregnet verdi tomten med beliggenhetsverdi 3. Sum av verdi bolig og verdi tomt angi den normale markedsverdi Normale markedsverdi er den maksimale optimale verdien av eiendommen. Dagens normale salgsverdi av takstobjekt er satt ut i fra 7 stk sammenlignbare salg i nærmeste område. Disse data ble ført i en gjennomsnittsberegning for alle 5 mot den boligen vi skal vurdere. Positiv og negativ avvik ble lagt til eller trukket ifra gjennomsnittsverdi bolig. I gjennomsnittsvurderingen ble gjennomsnittsverdi for boligen i samme område lagt til grunn for kalkulert markedsverdi og hva man var villige å betale for boligen og tomt. Avslutning I dag har vi ingen spesifikke metoder for å dokumentere verdier for eiendommer som omsettes. Kjøperen vet i dag ikke om prisen på eiendommen er for høy eller lav i forhold til verdien, på grunn av manglende opplysninger. I Tyskland kaller man dette for en pris/yttelsees forhold (Preis/Leistung) Karl Marx har sagt at den største fiende kapitalismen har, er kapitalen. Når kapitalen ikke verdsettes/beregnes må det betegnes som mangelfullt! Viser spesielt til ”råtne boliglån” i USA og økonomiske følgende av disse. Kapitalen må stå i et definert og kontrollert forhold til verdier. I vårt forhold til eiendoms omsetting viser jeg til objektive og subjektive målbare verdier som kan kontrolleres. Jeg fremstiller en teknisk verdi og en markedsverdi. Normal markedsverdi er ofte høyere en kalkulert markedspris. (Forhold mellom verdi og salgspris. ) Utvikler vi ikke en bedre profesjon i vårt fag i fremtiden, vil trolig profesjonen avta markant og den ene boble vil avløse den andre. Stavanger 19.09.2009 Nå igjen en boligkalkulatør med mangelfull opplysninger.

Beskrivelse for verdivurdering av bolig og tomt i forbindelse med sammenlignbart salg etter ” Schwerdt metoden”
Formål
En verdivurdering eller takst kan ha flere formål.(salg-refinansiering-arv osv)
En takst av en eiendom må spesifiseres etter boligverdi og tomteverdi. En verdivurdering må dokumenteres og spesifiseres for å kunne gi objektive og subjektive verdier.
Dagens verdivurderinger fra de fleste eiendomsmeglerforetak samt eiendomsverdi.no tar utgangspunkt i m2 pris boligareal, basert på en gjennomsnittsverdi. Vurderingen tar bl.a. ikke hensyn til størrelsen og tomteverdien som er en vesentlig verdi. Diskusjonen i dag om boligpris, ned eller opp, er forskjellig fra sted til sted, og kan ikke generaliseres. Ukyndige får en feil forståelse om eiendomsverdi i forbindelse med salg og kjøp av eiendommer, når de leser i avisen at boligprisene faller eller stiger.
1. Selger/kjøper trenger å vite hvilke reelle verdier og hvilke reelle muligheter takstobjektet har, basert på dokumenterte verdier.
2. Banken må kunne vurdere pantesikkerhet og belåning av eiendommen etter reelle verdier utført av fagkyndig takstmann.
3. En kjøper trenger et veldokumentert underlag for å kunne forstå/bedømme de angitte reelle dokumenterte verdier på eiendommen.
4. Megler kan med en detaljert verdivurdering/takst selge eiendommen med de egenskaper/verdier som ligger i boligen og tomten.
5. Ihht norsk lovgivning, § 3.9 i avhendingsloven vil et dokument angitt med spesifiserte reelle verdier, kunne styrke fakta ytterligere.

Prinsipp for verdivurdering
Målsetting for en verdivurdering er å gi selger og kjøper et felles grunnlag for vurdering. Begge har oftest forskjellige forstillinger om verdier, da grunnlaget for et prisestimat er basert på synsing, tynne generelle gjennomsnittstall etc.
For å utarbeide en verdivurdering benytter man 3 pkt:
1. Innsamling av informasjon (reguleringsplan med bestemmelser,påbud,heftelser,servituter osv.)
2. Verdivurdering
3. Dokumentasjon ( Boligsalgsrapport,verditakst,salgsoppgave)
Alle disse 3 ”byggesteinene” har samme verdier/viktighetsgrad.
Hver verdivurdering må være kontrollerbar og logisk i sin oppbygging.
En verdivurdering skal være satt opp på følgende vis :
1. Frontside
2. Innholdsfortegnelse
3. Sammenstilling av vesentlige data for eiendommen
4. Tomtebeskrivelse
5. Beskrivelse av boligen med vellikeholdstabeller ihht NBI
6. Verdivurdering med kontrollerbare tall for beskrivende bolig
7. Verdivurdering av 7 sammenlignbare eiendommer
8. Konklusjon
Prinsipp for beregning av bolig og tomteverdien
1. Arealberegner objekt som skal verdivurderes
2. Generelle basisdata
3. Verdigrunnlag bolig
4. Verdigrunnlag for tomten beregnes ut fra min 7 sammenlignede eiendommer, samt et snitt av disse.
Tomteverdi finner man frem ved å kartlegge boligverdien fra sammenlignbart salg og trekker denne verdien fra tidligere salgsverdi. Formel er lik (salgsverdi av eiendommen – boligverdien = tomteverdi)
1. Boligarealer ihht. NS 3940
Arealverdi kommer frem etter oppmåling av P-og S areal og bruksareal som er de viktigste arealene for beregning av boligverdien.
En bolig skal markedsføres med BRA og P-areal

Generelle data
Adresse og Gnr og Bnr
Boligtype
Antall soverom
Byggeår
Rehabilitert
Elde i år
Elde i % ( Ross metode)
P-areal
BRA
Forholdstall BRA/P-areal
Tomteareal
Grunnflate
Utnyttelsesgrad tomt

1. Verdigrunnlag for boligens objektive verdier
Nyverdi beregning etter Husbankens tabeller
Prisstigning etter SSB
Eldeberegning etter Ross metoden
Tilleggsinvesteringer på boligen og eventuelle uthus eller garasje
- Synlige byggeskader
Sum angi teknisk verdi bolig

Subjektive verdier
Markedstilpasning (angir eks 10% mindre etterspørsel av eneboliger etc)
Forholdstall fra BRA og P-arealer
Sum verdi bolig

2. Verdigrunnlag av tomtens objektive verdier
Tomteverdien
Tomteareal
M2 – pris ut fra gjennomsnitt verdien
Tilleggsinvesteringer i forhold til sammenlignbare 7 tomter
Sum angi teknisk verdi utefra gjennomsnittverdi tomt
Subjektive verdi
Markedstilpassninger
Utnyttelsgrad av tomten i forhold til boligen
Beregnet verdi tomten med beliggenhetsverdi
3. Sum av verdi bolig og verdi tomt angi den normale markedsverdi
Normale markedsverdi er den maksimale optimale verdien av eiendommen.

Dagens normale salgsverdi av takstobjekt er satt ut i fra 7 stk sammenlignbare salg i nærmeste område.
Disse data ble ført i en gjennomsnittsberegning for alle 5 mot den boligen vi skal vurdere. Positiv og negativ avvik ble lagt til eller trukket ifra gjennomsnittsverdi bolig. I gjennomsnittsvurderingen ble gjennomsnittsverdi for boligen i samme område lagt til grunn for kalkulert markedsverdi og hva man var villige å betale for boligen og tomt.
Avslutning
I dag har vi ingen spesifikke metoder for å dokumentere verdier for eiendommer som omsettes.
Kjøperen vet i dag ikke om prisen på eiendommen er for høy eller lav i forhold til verdien, på grunn av manglende opplysninger.
I Tyskland kaller man dette for en pris/yttelsees forhold (Preis/Leistung)
Karl Marx har sagt at den største fiende kapitalismen har, er kapitalen.
Når kapitalen ikke verdsettes/beregnes må det betegnes som mangelfullt!
Viser spesielt til ”råtne boliglån” i USA og økonomiske følgende av disse.
Kapitalen må stå i et definert og kontrollert forhold til verdier. I vårt forhold til eiendoms omsetting viser jeg til objektive og subjektive målbare verdier som kan kontrolleres. Jeg fremstiller en teknisk verdi og en markedsverdi.
Normal markedsverdi er ofte høyere en kalkulert markedspris. (Forhold mellom verdi og salgspris. )
Utvikler vi ikke en bedre profesjon i vårt fag i fremtiden, vil trolig profesjonen avta markant og den ene boble vil avløse den andre.
Stavanger 19.09.2009

Likte du denne kommentaren? Thumb up 1 Thumb down 2
]]> Av: Reidar Carlsen http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1621 Reidar Carlsen Fri, 18 Sep 2009 18:09:27 +0000 #comment-1621 Nytten kan man gjerne diskutere av en slik tjeneste. Skjevheter vil oppstå angående pris på eiendom som ikke er innenfor de vanlige i byggefelt. Det vil medføre uriktig antydning av en eiendom. Enen den er billig eller dyr så burde det være opp til kjøper å vudere og ikke noe som denne tjenesten skal stemple en eiendom som er til salgs. Etter hvert blir det nok nødvendig med en lengre tekst som forklarer hvorfor en eiendom med sjøen med båtplass straks er en mill.kr dyrere enn et mye nyere hus i et byggefelt. Jeg stille det spørsmålet er dere forberedt på rettsaker med erstatning når stemplingen medfører tap...? Nytten kan man gjerne diskutere av en slik tjeneste.
Skjevheter vil oppstå angående pris på eiendom som ikke er innenfor de vanlige i byggefelt.
Det vil medføre uriktig antydning av en eiendom.
Enen den er billig eller dyr så burde det være opp til kjøper å vudere og ikke noe som denne tjenesten skal stemple en eiendom som er til salgs.
Etter hvert blir det nok nødvendig med en lengre tekst som forklarer hvorfor en eiendom med sjøen med båtplass straks er en mill.kr dyrere enn et mye nyere hus i et byggefelt.
Jeg stille det spørsmålet er dere forberedt på rettsaker med erstatning når stemplingen medfører tap…?

Likte du denne kommentaren? Thumb up 2 Thumb down 0
]]> Av: Jan Jacobsen http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1619 Jan Jacobsen Fri, 18 Sep 2009 07:17:04 +0000 #comment-1619 Finn.no Eiendom blir bare bedre og bedre. For oss som til daglig jobber i eiendomsbransjen er dette et veldig nyttig verktøy. "Eiendomspuls" er i tillegg et greit verktøy. Men brukerne (mest sannsynlig bevisst for å eksponere seg bredest mulig)som legger ut prosjekter, har en lei tendens til også å legge disse under "brukte boliger". Det gjør det hele mer uoversiktlig og er ikke til det bedre. Videre er det mange som "taktisk" (for å få plassert objektet sitt øverst) som driver å tar annonsen ut og inn og gjør kosmetiske endrinegr. Noe som også gjør "bildet" mer uoversiktlig. Håper at dette forsvinner etterhvert. Finn.no Eiendom blir bare bedre og bedre. For oss som til daglig jobber i eiendomsbransjen er dette et veldig nyttig verktøy. “Eiendomspuls” er i tillegg et greit verktøy.
Men brukerne (mest sannsynlig bevisst for å eksponere seg bredest mulig)som legger ut prosjekter, har en lei tendens til også å legge disse under “brukte boliger”. Det gjør det hele mer uoversiktlig og er ikke til det bedre. Videre er det mange som “taktisk” (for å få plassert objektet sitt øverst) som driver å tar annonsen ut og inn og gjør kosmetiske endrinegr. Noe som også gjør “bildet” mer uoversiktlig. Håper at dette forsvinner etterhvert.

Likte du denne kommentaren? Thumb up 0 Thumb down 2
]]> Av: bolighaien http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1617 bolighaien Thu, 17 Sep 2009 14:56:54 +0000 #comment-1617 Bra tjeneste! Bra tjeneste!

Likte du denne kommentaren? Thumb up 2 Thumb down 0
]]> Av: Steinar M http://labs.finn.no/ta-pulsen-pa-boligmarkedet/#comment-1585 Steinar M Tue, 08 Sep 2009 16:11:09 +0000 #comment-1585 Hei Veldig nyttig statistikk, men det som også burde vært mulig og få statistikk på er antall tilgjengelige salgsobjekter og eventuelt hvor mange som er solgt i denne perioden. Hei
Veldig nyttig statistikk, men det som også burde vært mulig og få statistikk på er antall tilgjengelige salgsobjekter og eventuelt hvor mange som er solgt i denne perioden.

Likte du denne kommentaren? Thumb up 0 Thumb down 2
]]>